日期：2026-02-23 04:33:49
来源：大伟看楼市
2026马年开年，中国楼市迎来颠覆性转折，一则则重磅消息接连炸场：全国超百城密集出台楼市松绑政策，从限购松绑到税费减免、从首付比例下调到人才补贴，政策红利全面铺展；与此同时，全国首套房贷利率正式跌破3%关口，部分城市甚至凭借贴息政策步入“2字头”区间，购房成本降至历史新低。这两大核心信号交织共振，彻底打破了楼市持续四年的调整僵局，正式宣告市场告别单边下跌态势，一个全新的置业窗口期已然开启，对于纠结已久的刚需与改善群体而言，“上车倒计时”的警报已然拉响。
回顾过去四年，中国楼市经历了深度调整期，价格泡沫被充分挤压，市场陷入“购房者不敢买、房企不敢投、中介信心低迷”的恶性循环，全国70城新房和二手房价格分别较峰值回撤10.1%和17.4%，部分三四线城市跌幅超20%。但进入2026年，作为“十五五”开局之年，政策层面率先发力，百城松绑形成“全域覆盖、层层递进”的态势，成为引爆楼市反转的核心引擎，为市场回暖注入强劲动力。
百城松绑并非“大水漫灌”的盲目救市，而是精准发力、按需施策的系统性托底。截至2026年2月，全国已有超100个城市出台楼市优化政策，覆盖一线、强二线、三四线全层级城市，政策力度与覆盖范围均创下近五年新高。从政策内容来看，呈现出三大鲜明特点：一是限购限贷全面松绑，核心城市逐步打破购房壁垒，北京、上海、深圳等一线城市放宽非户籍人口购房社保年限，部分强二线城市直接取消限购，三四线城市全面放开购房限制，让更多潜在需求得以释放；
二是交易成本大幅降低，换购住房个人所得税退税政策延续至2027年底，增值税减免年限优化，部分城市对刚需购房给予专项补贴，一套总价500万的房子可节省近10万元交易税费，有效带动“卖旧买新”链条活跃；三是供给端持续优化，现房销售试点推广、预售资金监管强化，有效化解房企交付风险，同时推进“收购存量房用作保障房”，从供需两端稳定市场。
与以往“添油战术”式的调控不同，2026年的政策松绑更强调“一次性给足、精准滴灌”。中央层面明确提出“政策力度要符合市场预期”，住建部部署“稳市场、防风险、优供给、促转型”四大目标，标志着行业从“增量扩张”全面转向“存量优化”。地方政府则根据自身库存情况、人口流动趋势精准施策，人口净流入的核心城市侧重支持改善需求，库存压力较大的三四线城市侧重去库存，形成“一城一策、分类调控”的格局。这种精准调控既避免了市场过热炒作，又有效缓解了下行压力，为楼市平稳回暖筑牢了政策根基。
如果说百城松绑是楼市反转的“导火索”，那么房贷利率破3%则是点燃市场热情的“催化剂”，直接将购房成本拉至历史最低位，彻底打消了刚需群体的入市顾虑。央行数据显示，2026年2月，全国5年期以上LPR维持在3.5%不变，而全国主流首套房贷利率已跌破3%，普遍降至2.95%-3.0%区间，部分城市取消利率下限，优惠力度进一步加大。其中，广州、南京首套利率低至3.0%，昆明、苏州更是低至2.95%，徐州、南通等城市推出30年房贷贴息政策，购房者实际利率可低至1.75%-2.05%。
利率下行带来的成本优势尤为显著，对刚需家庭而言堪称“实打实的红利”。以贷款100万元、期限30年、等额本息还款为例，若利率从2021年的5.88%降至当前的2.95%，月供将从5918元降至4423元，每月少还1495元，30年累计省息超53万元；若贷款200万元，30年累计省息可超百万元。与此同时，首套房首付比例普遍下调至15%-20%，公积金贷款利率同步降至2.6%，青年人才还可享受额外利率优惠，多重利好叠加，让刚需群体的入市门槛大幅降低，月供压力显著减轻。
利率下行的背后，是央行持续的流动性宽松支持。当前，银行存款利率持续走低，国有大行3年期定存利率仅1.25%，低利率环境为房贷利率下行提供了充足空间。央行持续维持流动性宽松，MLF利率稳步下行，同时优化房企融资环境，“白名单”制度落地，有效缓解了房企现金流压力，推动行业风险化解，也让银行有更多空间支持个人住房贷款。业内专家预测，2026年一季度可能实施“双降”（降准50基点+降息10基点），房贷利率仍有进一步下行空间，但这种红利窗口期不会持续太久，随着市场回暖，政策将逐步回归中性，利率优惠可能逐步退出。
政策红利持续释放、购房成本降至低位，直接推动楼市市场数据持续飘红，用事实印证了“告别下跌”的反转态势。国家统计局2026年1月70城房价数据显示，新房与二手房环比降幅全面收窄，核心城市新房率先止跌微涨，这是连续调整后最关键的转向信号。中指研究院同步监测，百城新建住宅均价环比上涨0.18%，同比上涨2.52%，二手房跌幅较上月收窄0.12个百分点，市场“降无可降”的特征越来越明显。
核心城市率先领跑回暖，成为楼市反转的“风向标”。2026年1-2月，一线城市二手房成交爆发式增长，北京连续三月网签超1.4万套，上海单月成交站稳2.2万套高位，深圳同比涨幅超25%。在北京海淀、上海陆家嘴、深圳南山等核心板块，优质次新房挂牌价较去年底上涨4%-6%，部分业主开始惜售，供需关系逐步向卖方倾斜。杭州、成都、武汉等强二线城市，产业基础扎实、人口持续导入，改善型需求持续释放，优质改善盘、地铁盘成为上涨主力；三四线及以下城市，随着库存压力缓解、房贷利率优势凸显，也逐步止跌企稳，彻底终结持续下跌的态势。
需要明确的是，2026年楼市的“告别下跌”，并非以往“普涨普跌”的轮回，而是“筑底企稳、结构分化”的理性回暖，“核心坚挺、外围走弱”成为定局。专家直言，2026年不是房价暴涨之年，而是底部确认之年，一线与强二线核心板块先稳、弱二线与三四线以价换量、跌幅收窄，整体呈现“稳而不涨、调而不崩”的格局。过去那种“闭眼抄底、全线大涨”的时代不会再来，但盲目看空、等待腰斩也不现实，市场正从深度回调回归理性区间。
这种分化格局意味着，“选对比买早更重要”。房子不再稀缺，好房子才稀缺；城市不再普涨，有人口、有产业的城市才稳。一线及强二线核心区、地铁口、学区旁、配套成熟的次新房，成交量回升、价格企稳、流动性最好，抗跌性与保值性突出；而人口持续流出的三四线城市、远郊无配套板块、文旅盘、小开发商楼盘，依旧面临去化压力，即便降价也难成交。数据显示，2026年1月重点城市二手房成交同比增长超30%，但成交几乎全部集中在核心板块与优质房源。
对于购房者而言，当前的楼市格局已然清晰：政策底、市场底、资金底三重共振，购房成本处于历史低位，市场风险降至最低，正是难得的置业窗口期，“上车倒计时”并非危言耸听。但不同购房群体需把握精准策略，避免盲目跟风：刚需自住群体，若有结婚、上学、落户等明确需求，且月供不超家庭收入50%，可借助低利率、低首付政策果断入市，优先选择现房或准现房，聚焦居住需求；改善型群体，可抓住“卖旧买新”政策红利，置换核心板块优质房源，兼顾居住舒适度与资产增值潜力；纯投资炒房群体则需谨慎，三四线与远郊无人口支撑的房源，无自住需求慎入，摒弃炒房思维，回归居住本源。
回望楼市周期，每一次深度调整后，都会出现难得的置业红利期，而2026年正是这样一个被政策、市场、资金三重加持的黄金窗口期。当前，百城松绑的政策红利已达顶峰，房贷利率的成本优势前所未有，市场回暖的趋势已然明确。随着楼市逐步企稳回升，未来政策优惠可能逐步退出，利率也可能逐步回升，购房成本将随之增加，窗口期一旦关闭，再想以如此低的成本入市，或许就要再等一个完整的市场周期。
总而言之，2026年的楼市，百城松绑筑牢基础，利率破3%激活需求，市场已正式告别下跌态势，步入理性回暖的新阶段。对于纠结已久的购房者而言，不必再盲目观望、不必被情绪左右，应认清市场趋势，结合自身需求，果断把握当下的购房窗口期。毕竟，楼市的周期循环从不等人，抓住这一轮政策托底、价格洼地的红利，既能满足居住需求，又能实现资产的保值增值，这或许就是2026年楼市给普通人最好的机遇。
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